衣錦華庭一期住宅樓遠(yuǎn)眺。
部分業(yè)主正聯(lián)名抗議，維護(hù)自身合法權(quán)益。
中國(guó)質(zhì)量萬里行雜志
文/許輝 譚倩倩 本刊記者 江岱
如今，買房已成為尋常百姓家的頭等大事，辛苦幾十年換得一紙薄薄房契。可入住之后，卻發(fā)現(xiàn)車位不足、收費(fèi)混亂、公共用地亂搭亂建、物業(yè)和住戶矛盾不斷。近日，有多位業(yè)主聯(lián)名向中國(guó)質(zhì)量萬里行反映，物業(yè)公司不僅沒能維護(hù)業(yè)主權(quán)益，反而成了開發(fā)商的“幫兇”，動(dòng)輒恐嚇甚至暴力相向，“這樣的新房住得可真讓人揪心”。
2009年11月8日，福州市楊橋路附近的衣錦華庭一期小區(qū)門口，張貼了一整排的大字報(bào)，10多頁海報(bào)歷數(shù)開發(fā)商侵權(quán)行徑，眾業(yè)主聚集一處，怒指物業(yè)“粗暴行為”。其實(shí)，早在2009年7月，衣錦華庭業(yè)主委員會(huì)就陸續(xù)向福州市信訪局、規(guī)劃局、房管局及房地產(chǎn)交易登記中心投訴，但至今仍未有實(shí)質(zhì)的處理意見，讓眾多業(yè)主不解。“衣錦華庭事件”只不過是無數(shù)房產(chǎn)糾紛案中的一件，房產(chǎn)、物業(yè)亂象早已在福州“見怪不怪”。
業(yè)主怒告開發(fā)商
衣錦華庭一期（即三坊七巷保護(hù)改造工程第一坊一期）原是華人巨商李嘉誠(chéng)的香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司開發(fā)，后因故退出后，由閩長(zhǎng)置業(yè)公司柯君恒負(fù)責(zé)管理，由閩長(zhǎng)置業(yè)1999年開發(fā)，2000年領(lǐng)取《預(yù)售許可證》，當(dāng)時(shí)在福州曾被認(rèn)為是高雅、和諧的高級(jí)生活小區(qū)。但多位業(yè)主宣稱，“入住8年來，慘遭開發(fā)商多方盤剝，忍無可忍。”長(zhǎng)期累積的矛盾終于爆發(fā)，業(yè)主聯(lián)合起來捍衛(wèi)自身的合法權(quán)益。
2009年8月26日，一份署名“部分憤怒的衣錦華庭業(yè)主與老干部”的函件以“十問閩長(zhǎng)置業(yè)開發(fā)商”的形式，將衣錦華庭開發(fā)商的“罪行”一一揭露。一位自稱是“衣錦華庭業(yè)主代表”的居民對(duì)記者說，閩長(zhǎng)置業(yè)開發(fā)商一直拒交公共產(chǎn)權(quán)清單，衣錦華庭一期大面積的公共產(chǎn)權(quán)被出租、變賣，或改作他用。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃了120個(gè)停車位，卻發(fā)放了134個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)證。為了贏得利益，開發(fā)商甚至擅自將消防通道更改，置小區(qū)住戶安危于不顧。公共停車位無故被侵占，業(yè)主卻天天面臨著被抄牌，此等滑稽生活，怎堪忍受？
此外，衣錦華庭一期售樓廣告冊(cè)上中心花園面積與實(shí)際不符，業(yè)主懷疑閩長(zhǎng)置業(yè)存有欺詐行為。“購(gòu)房合同上體現(xiàn)用地42畝，規(guī)劃局圖紙上卻體現(xiàn)用地37畝，整整差了5畝。還有售樓的廣告沙盤上有一座商業(yè)配套樓，有兒童游樂園等誘人設(shè)施，可轉(zhuǎn)眼間就變成了三期住宅樓‘尚林苑’。不僅如此，還變本加厲，將本屬于一期小區(qū)的1畝多地變成了三期的建筑用地。三期的22層樓房拔地而起，可我們的采光效果卻越來越差。”
另一位唐姓業(yè)主介紹，三坊七巷開發(fā)商和物業(yè)公司同屬閩長(zhǎng)置業(yè)有限公司，他們侵犯業(yè)主的權(quán)益，占用公共產(chǎn)權(quán)，把原來公用的地下會(huì)所出租給別人。售房合同上原來規(guī)定小區(qū)要裝一戶一表，可是業(yè)主2002年交房到現(xiàn)在，整個(gè)小區(qū)的水電還是公用一個(gè)戶頭。
開發(fā)商漠視業(yè)主訴求
面對(duì)專項(xiàng)維修基金無人繳納的糾紛，福建閩長(zhǎng)置業(yè)有限公司認(rèn)為，“我司和衣錦華庭一期項(xiàng)目買受人簽訂《商品房買賣合同》時(shí)均已明確約定：本合同第四條所訂價(jià)款未包含購(gòu)房款以外的一切費(fèi)用，其它費(fèi)用（包括但不限于政府有關(guān)稅費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有限電視初裝費(fèi)、公共設(shè)施維修基金等）均由買受人負(fù)責(zé)。”
可是，業(yè)主李某卻向我們展示了一份略有差別的合約。2001年12月28日，李某與福建閩長(zhǎng)置業(yè)有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，附件四合同補(bǔ)充協(xié)議第一條如是約定到：本合同第四條所訂價(jià)款未包含購(gòu)房款以外的一切費(fèi)用，其它費(fèi)用（包括但不限于政府有關(guān)稅費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等）均由買受人負(fù)責(zé)。”可見，在閩長(zhǎng)置業(yè)早期的售房合同中并沒有約定業(yè)主繳納專項(xiàng)維修基金。
對(duì)于一戶一表的質(zhì)問，開發(fā)商解釋說，衣錦華庭一期供電及供水方案經(jīng)福州市規(guī)劃局審批通過、經(jīng)供電部門及供水部門驗(yàn)收合格，無不妥或違規(guī)、違法之處。至于開發(fā)商侵占一期業(yè)主公共用地，閩長(zhǎng)置業(yè)如此應(yīng)答，“一期、三期屬于一個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，根據(jù)土地證辦理原則，土地分?jǐn)傄越ㄖ镎嫉貫闇?zhǔn)，公共花園、道路系整個(gè)衣錦華庭一期、三期業(yè)主共享。”
另外，業(yè)主指稱閩長(zhǎng)物業(yè)公司縱容保安恐嚇、毆打業(yè)主。“物業(yè)公司簡(jiǎn)直成了開發(fā)商的打手。”業(yè)主林女士氣憤地說。按規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成立后有權(quán)利招聘自己的物業(yè)管理公司，可閩長(zhǎng)置業(yè)卻不經(jīng)業(yè)委會(huì)同意自行與其下屬公司閩長(zhǎng)物業(yè)公司簽訂了業(yè)務(wù)合同。
衣錦華庭業(yè)主代表告訴記者，閩長(zhǎng)物業(yè)私聘了一批保安，多次限制業(yè)主合法活動(dòng)，毆打業(yè)主。“前不久，物業(yè)公司在車位旁安裝隔離欄，曹先生無法將車停在自家車位，就暫停在車位旁邊，不想?yún)s遭到了保安的上門恐嚇。之后，又發(fā)生一起保安毆打4號(hào)樓業(yè)主事件，導(dǎo)致該業(yè)主手腕脫臼。”業(yè)委會(huì)多次要求物業(yè)公司對(duì)保安人員進(jìn)行審查，閩長(zhǎng)物業(yè)卻遲遲不肯配合。
面對(duì)業(yè)主的多項(xiàng)指責(zé)，閩長(zhǎng)置業(yè)有限公司行政總監(jiān)趙平卻表示，“小區(qū)業(yè)委會(huì)的某些人出于個(gè)人目的，以偏概全、以現(xiàn)行的規(guī)范追溯早期項(xiàng)目，并以各種方式糾纏不休。”
誰助長(zhǎng)了開發(fā)商的威風(fēng)？
沒有公共停車位一直是業(yè)主反映最強(qiáng)烈的問題，衣錦華庭業(yè)委會(huì)多次向福州市規(guī)劃局和房地產(chǎn)管理局詢問相關(guān)事宜。福州規(guī)劃局明確答復(fù)，一期小區(qū)規(guī)劃審批了120個(gè)地庫(kù)停車位，地面規(guī)劃配套建設(shè)16個(gè)公共停車位。業(yè)主再次咨詢時(shí)，福州市規(guī)劃局卻答，地面規(guī)劃配套建設(shè)16個(gè)公共停車位在地庫(kù)中。業(yè)主找不到所謂的公共停車位，再三咨詢規(guī)劃局，不想其卻極不耐煩的回答，一期公共停車位為零。
更有意思的是，福州房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公布的該小區(qū)地庫(kù)停車位狀態(tài)圖也隨著業(yè)主的再三投訴而不斷變化。7月23日地庫(kù)停車位狀態(tài)圖上顯示有106、20、124、133號(hào)四個(gè)車位處于可售狀態(tài)，業(yè)主投訴后竟改為106、124、133號(hào)三個(gè)車位可售，但是至8月9日，狀態(tài)圖上卻只有106號(hào)一個(gè)車位可售了。
對(duì)于業(yè)主反映閩長(zhǎng)置業(yè)擅自將地下車庫(kù)消防通道改作停車位和營(yíng)業(yè)場(chǎng)所出租或出賣的問題，2009年7月23日的樓盤狀態(tài)圖顯示是，4個(gè)可售車位中有三個(gè)畫有黃網(wǎng)，有關(guān)部門明確表示，此三個(gè)位置并非車位，屬公共分?jǐn)偛荒茕N售。業(yè)委會(huì)多次向有關(guān)部門反映，卻無人解答。
關(guān)于衣錦華庭三期逾越侵占一期地面紅線，一期業(yè)主多次向福州市國(guó)土資源局反映，后者卻一再澄清，2004年規(guī)劃方案只涉及衣錦華庭三期，不涉及一期，衣錦華庭一期和三期已經(jīng)分別頒發(fā)土地證，業(yè)主分戶辦證后總證將注銷。
物業(yè)亂象溯源
近年來，房地產(chǎn)糾紛可謂高居投訴榜榜首。記者從福建省工商局１２３１５消費(fèi)投訴分析報(bào)告中了解到，今年上半年，商品房銷量上升導(dǎo)致投訴量增多，福建上半年共受理房屋投訴４９１件，比去年同期增加１４０件，同比增長(zhǎng)了４０％左右。而在第三季度，福州、廈門等主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不約而同地出現(xiàn)成交萎縮行情，買賣合同違約卻有所抬頭，房地產(chǎn)投訴也一直居高不下。
開發(fā)商受利益驅(qū)使，不斷侵犯業(yè)主公共產(chǎn)權(quán)，物業(yè)與開發(fā)商利益共享，置業(yè)主安危于不顧，還反指業(yè)主無理取鬧。
相關(guān)法律法規(guī)的缺失是釀此禍端的“罪首”。相關(guān)專家建議，減少房地產(chǎn)糾紛的發(fā)生，降低房產(chǎn)信訪投訴率，提高糾紛的解決率，應(yīng)從加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程的監(jiān)管入手。法律法規(guī)完備完善，職能部門依法行事，盡職盡責(zé)，人民的權(quán)益才能有效得到保障。
截至11月17日，衣錦華庭一期業(yè)主投訴依舊沒有得到解答，一期業(yè)主表示，將聯(lián)合起來通過法律的途徑尋求解決。
