據(jù)《市場報》報道 隨著國家進一步深化宏觀調(diào)控、各部門聯(lián)手調(diào)控房價等一系列調(diào)控措施浮出水面，房屋開發(fā)成本成為各方高度關(guān)注的話題。近日，一位蔣姓房地產(chǎn)開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤開發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”。

　　樓盤開發(fā)成本究竟有多大

　　近日，這位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的蔣姓房地產(chǎn)開發(fā)商坦言：“樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”

　　實際上，面積越是大的樓盤，建筑成本越低，因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。

　　此前，番禺一位包工頭向媒體公布的商品房工程明細賬顯示，實際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格，中西部省區(qū)的價格比這個更低，因為人工成本低很多。相比之下，中西部省區(qū)的人工費用只有珠三角的1/2至2/3，鐵工為5元/平方米，木工是10至12元/平方米，泥工為3元/平方米，負責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。

　　“有酒大家喝”的潛規(guī)則

　　實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。

　　據(jù)這位房產(chǎn)商透露，土地價格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱“價格上揚”的最大原因。實際上，土地“招拍掛”沒有增加房屋成本，而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。

　　“招拍掛”的項目有3種情況：一種是規(guī)模較小的項目，在招投標過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”，與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設(shè)，但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。

　　一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項目，就需要通過集體“圍標”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控，開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標審委會的“工作”，通過招投標“評估”方式，排擠一些外來的競爭者，減少競爭壓力來降低潛在的成本風(fēng)險。

　　還有一種是獲得規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”，在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。

　　要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門，就必須“有酒大家喝”，從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤，讓包括評估、規(guī)劃、拍賣、土地等部門“分享”。

　　這位開發(fā)商說，無論大中小型樓盤，至少要拿出兩成左右的利潤，通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些職能部門。

　　改規(guī)劃+亂測量+濫用料=高利潤

　　修改規(guī)劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”，施工中濫用材料，這些都是開發(fā)商牟取高額利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心，這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的“工作”，規(guī)劃建設(shè)部門不會對樓盤公攤面積、綠地面積等進行認真測量，相關(guān)社會化的測量部門、評估部門因為面臨市場競爭壓力，在吃了一兩頓飯之后，往往也對房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。

　　濫用料也是利潤實現(xiàn)的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只要有出廠合格證，平時很少受到相關(guān)部門的監(jiān)管，這部分材料建筑商往往在管線、窗框等的環(huán)節(jié)上使用相對價格低廉的產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品質(zhì)檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關(guān)注。但由于數(shù)量巨大，所獲得的利潤也非常高。

　　開發(fā)商巧妙“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈

　　如果把余下40%的“灰色開銷”降低下來，返還給購房者，這相當于開價6000元/平方米的房子，只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了。

　　“吃得下，吞得掉，消化得了，沒有后遺癥。”這是開發(fā)商與諸多相關(guān)職能部門“合作”的重要前提。

　　對付審計部門查賬，知情人透露：比起酒店、賓館等行業(yè)來說，建筑行業(yè)也最容易開賬出資，從進料源頭、施工環(huán)節(jié)上，就能夠?qū)⒁淮蠊P“費用”消化掉。“借用”身份證登記來冒充員工數(shù)量，用工資“沖抵”開銷……這些都是開發(fā)商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段。