有一種別墅真叫別野

　　有的社區建200多套別墅往外賣一旦拆遷就是一場空

    聽著海浪的聲音入睡，站在落地窗前看海鷗飛翔……

　　在海邊有套別墅是不少市民的夢想，所以這幾年村里建的別墅越來越多，價格越來越貴，而且一“墅”難求。

　　記者調查中了解到，目前受歡迎的別墅有兩種，一種是嶗山區海邊的一些別墅，還有一種是山里的別墅。在嶗山區王哥莊街道會場社區有200多套別墅，可是，購買這里的別墅有保障嗎？“僅以會場社區的別墅來說，幾乎全部都是不合法建筑，一旦拆遷，可能其中多數別墅的主人都無法獲得任何補償。”有關部門表示。

　　市場需求

　　買別墅的人越來越多

　　王先生是島城一家公司的負責人，經過幾年奮斗已經積累下千萬元資產。成為有錢人后，他想改變一下自己的生活質量。

　　“早在一兩年以前，我帶著家人去嶗山游玩的時候，就看好了山里的風景，想在山里有棟屬于自己的別墅。”王先生說，“我的朋友已經在王哥莊街道購買了一套別墅，我去過那里，非常好，所以我想著買一套。”

　　“原本我打算在石老人附近購買，后來發現這里不夠原生態，城市的味道太重，并且價格非常高。”王先生說。

　　“為了省點錢，我就到處打聽看看能不能買塊宅基地，在宅基地上建一套別墅。”王先生說，他找人了解后發現，自己的想法根本行不通，“前幾年有人賣宅基地，可是現在賣宅基地的人幾乎沒有了，大家都在等著拆遷。”王先生說，因此他打算購買一套村里已經建成的別墅。

　　“托朋友打聽了好長時間，在會場社區找到一套別墅，還不錯，只是價格稍高，400多平方米，要價接近500萬元。跟賣方溝通后，對方告訴我沒有產權證，是小產權房，這讓我心里沒譜。現在不少地方有拆遷的傳聞，一旦這里拆遷，我能不能獲得補償？如果無法獲得補償，花了這么多錢，豈不全部打了水漂？”

　　采訪后 ，記者了解到，其實有這種想法的不僅僅是王先生一個人，2010年以來，到村里買別墅的人越來越多。

　　住別墅到底是什么感覺，讓有錢人如此神往？從2月24日開始，記者對島城一些別墅主人的生活進行了調查。天比較冷，海邊別墅住的人并不多，在幾個村子里記者都沒能找到別墅主人，待在別墅里的基本都是幫主人看房子的人。

　　“我就是這個村里的村民，幫別墅主人看房子已經兩年多了，他每個月給我800塊錢。”一位看房子的村民告訴記者，他不能住進別墅，只能和妻子住在旁邊的平房里 ，“平常也沒有什么事，就是看看房子，挺輕松，還能有些收入。”

　　這位村民告訴記者，“夏天的時候，去別墅住的人能多一些，有時候他們會帶著一大幫朋友一起在海邊玩，在別墅里喝酒、打牌。”

　　后來，記者在會場社區的一處別墅里找到了一位別墅主人。這位房主他不愿意透露自己的姓名，讓記者稱他為李先生。

　　“我這套別墅是2006年買的，按4500元/平方米的價格買的 ，總建筑面積是450平方米，總房價是200多萬元。”李先生說。

　　這是一套3層的別墅，客廳面積80平方米，進門靠墻的部分是一個吧臺。記者在二層的主臥里看到巨大的落地窗，映入眼簾的是一望無際的大海。

　　“夏天，我經常帶著孩子去沙灘上嬉戲，看孩子在沙灘上挖螃蟹。”他說。

　　現狀調查

　　別墅集中在沿海一帶和山里

　　記者對嶗山區、城陽區等地的一些村子進行調查時發現，別墅主要集中在兩片區域，一片在山中的村子里，主要是從北九水到鰲山衛附近。另一片集中在鰲山衛到太清宮的沿海一帶，其中，王哥莊街道的別墅比較多。

　　讓記者意外的是，城陽區有別墅的村子并不是非常多，到這里購買別墅的人非常少。為何會出現這種情況？記者調查后了解到，一般到村里購買別墅的人往往對環境要求較高，距市區較近的別墅區空氣不如山里新鮮，而且海灘上游客較多。

　　那些受歡迎的別墅主要建在比較偏遠的村子里 ，因為這里不會馬上規劃開發。城陽不少村子已經規劃開發或者會在不遠的將來規劃開發，所以，村民一般不會出售宅基地。

　　記者專門對沙子口街道彭家莊社區、北宅街道河東社區進行調查。調查結果顯示出兩個極端，在彭家莊社區記者沒有找到一戶建別墅賣給外人的，在河東社區卻有一個居民建了4棟別墅向外出售。

　　“我們社區有不少居民把院子租出去，不過，院子租出去的價格不高，沒有建別墅的。”彭家莊社區的宋先生告訴記者，他們這里不建別墅是因為這里沒有太好的風景，也不靠海。

　　在河東社區，記者了解到，這個社區在嶗山，靠近北九水，山里分散住著不少居民。“很多年以前 ，我們這里有不少村民征得村里的同意后 ，在山坡上建了別墅，或者說是兩三層的小樓，都帶著院子，然后，他們把這些小樓帶著院子賣出去，對外就說是小產權房。”河東社區一位居民對記者說，建房子往外賣的事距現在有近十年了，“當時，一棟小樓帶著院子的價格也就二三十萬元，據我了解，當時，我們村里有人一下建了4棟別墅，向外出售了3棟。”記者采訪了解到，即便在山里，想建房子的難度也是與日俱增，一般情況下，已經很難獲得相關部門的批準了。

　　價格趨勢 別墅價格一路飆升，仍有人不舍得賣

　　由于目前能建別墅的地方越來越少，隨著城市拆遷進程加快，不少村民不愿意將宅基地拿出來賣掉，市民對別墅的需求卻在日益增加，導致村里別墅的價格一路飆升。

　　以王哥莊街道為例，這里的別墅價格已經逼近10000元/平方米，在五六年以前，這里的別墅價格只有四五千元/平方米。即便這樣，不少房主仍不舍得出售。“10000元/平方米的價格已經是底線了，你想想，別墅不能建了，卻有如此多的人想買，目前建成的別墅成為稀缺資源。”一位打算賣別墅的女士這樣說。

　　記者曾問過李先生，是否會出售自己的別墅，他表示，按照市場價格，他的別墅能賣500萬元，“也就是說，我享受了這么多錢，反而賺了幾百萬元，不過，到目前為止，我還沒有把別墅賣掉的打算。起碼在1000萬元以內，我不會將別墅賣掉。”

　　由于一房難求，所以，不少市民選擇到山里購買一處小院。“現在買小院也只能到偏遠的小村子買，在王哥莊街道附近很難買到。”李先生說，自從他買了這棟別墅，他就經常了解這方面的信息。

　　記者調查了解到，目前，這些別墅有的是小產權房，有的沒產權。

　　“在我們這里 ，幾乎所有的別墅都是外來人住著，社區居民很少有人住。這些別墅有的是村里建的，有的是外來人直接買了宅基地建的。”會場社區的一位居民說。

　　在北九水附近購買了一個小院的周先生說，他購買這個院子是和村民簽了一個協議，那位村民是這個院子的使用權所有人，他將使用權全部轉讓給了周先生。采訪中，記者了解到，有部分別墅是被租出去了，有的人一租就是10年，20年，甚至更長的時間。

　　存在問題 200多套別墅幾乎都是違法建筑

　　在會場社區調查時，有些賣別墅的人表示，房子是他們自己建的，“我就是這里的居民，宅基地是我家的，現在我蓋上房子出售，也就是說，我把自己的房子賣給你。”

　　有位居民表示，“我們這里的大部分別墅是外來人買了地，在這里建的，有人一建就是四五套。現在，還有人在這里建別墅呢。”這位居民的話讓人感到意外，因為根據記者之前的調查，在這里建設任何房屋都會被嚴格控制。這位居民表示，他想翻建一下自己的房子，都沒有被批準，“可能，我們這里快拆遷了。”

　　那么這里到底有多少別墅？這些別墅是不是合法建筑？帶著這些問題，記者以購房者的身份，咨詢了青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局土地監察大隊的工作人員。這位工作人員表示，他們曾經對這里的別墅進行過摸底調查，“到目前為止，這里的別墅一共有200多套。”

　　這位工作人員表示，這里200多套別墅幾乎都是違法建筑，“早在2004年，我們就能打算對這里的別墅進行整治，但是到目前為止也沒有取得太大的成效。”

　　當記者表示目前仍然有人在建別墅時 ，這位工作人員表示，將馬上帶人去現場查看。

　　權威聲音

　　拆遷時購買者得不到補償

　　調查中記者了解到，只要別墅所在地不拆遷，不被查處，一般不會影響其使用，所以，已經建起來的別墅在拆遷之前可以正常使用。當然，正常使用還有一個前提，那就是和建設別墅的村民有約定，且雙方都不反悔。

　　“作為土地監察大隊的工作人員，我們不建議你購買這樣的別墅。”當記者以購房者的身份咨詢時 ，土地監察大隊工作人員說，因為政府對此長年沒有整體規劃，沒有成型的功能布局，使得這些別墅存在，“首先，這里的別墅幾乎都是違法建筑，一旦有了規劃，也就是說拆遷的時候，別墅的所有人不會獲得任何補償，因為別墅所有者沒有土地使用權。”

　　工作人員開玩笑說，“如果遇到拆遷，購買這種別墅的人可以把別墅搬走，因為你擁有的只是別墅，你并不擁有土地。”

　　“所有的建筑計劃都應當到市國土資源和房屋管理局報批備案，到目前為止，這些別墅幾乎都沒有進行報批備案，也就是說這些幾乎都是違法建筑，違法建筑怎么能獲得拆遷補償呢？”

　　購買農村小院行嗎？這位工作人員說，農村宅基地不允許向村外人流轉，也就是說，即便購買了這個院子也無法獲得產權，最多獲得使用權，相當于是從村民手里租來了房子。這位工作人員還說，拆遷時 ，受益的只是村民，并非那些所謂購買了宅基地的市民。

　　律師分析

　　六個字：不牢靠、不長遠

　　記者就此問題咨詢山東重諾律師事務所主任律師劉明峰，他給出六個字意見——“不牢靠、不長遠”。

　　為何說不牢靠？劉明峰分析說，第一，農村的宅基地只能在本集體經濟組織內部成員之間流轉，“換句話說，村民的宅基地只能村民之間流轉，同村外人之間所有的交易都是非法的。也就是說，即便是購買農村的小產權房也是不被允許的。”

　　同時，劉明峰律師表示，即便外來人員成為了本村居民，也不意味著就能隨便建房。“根據我國的法律規定，所有房屋的建設都應當先到街道一級的國土資源所審批備案，并由街道一級的國土資源所上報縣區級國土資源部門審批、備案。”劉明峰說，目前國家審批嚴格，如果是違法建筑，即使買來也“不長遠”，“什么時候規劃了，或者說，政府的相關部門查處了，別墅就可能被拆。”

　　因此，劉明峰律師建議市民，最好不要購買這種別墅，“如果市民真的想擁有這樣的別墅，不妨考慮租用。如果能租用十年甚至更長時間的話，就能有效規避風險。”文/圖 本報記者