文/本刊記者 雷玄

數(shù)據(jù)來源：百度「問一問」

網(wǎng)友問題：長租公寓接連暴雷，房東、租客應(yīng)如何維權(quán)？公寓跑路房東來趕租客、押金退不出來、退租貸款無法解除被迫上征信、與公寓的交涉陷入困境等情況應(yīng)該如何處理？

支招律師：中華全國律師協(xié)會(huì)會(huì)員、北京律師協(xié)會(huì)會(huì)員。北京盈科律師事務(wù)所股權(quán)高級(jí)合伙人 曲衍橋律師

公寓“爆雷”后房東是否能趕走租客取決于房東、長租公寓和租客之間存在的法律關(guān)系。有以下兩種情況：一、房東和長租公寓簽署的是委托管理合同，房東無權(quán)驅(qū)趕租客。目前很多長租公寓在向房東收房時(shí)，雙方簽署的合同有名為《資產(chǎn)托管協(xié)議》的，也有名為《委托管理協(xié)議》的。此時(shí)房東和長租公寓之間是一種委托關(guān)系，房東委托長租公寓管理自己的房屋，長租公寓系房東的受托人，即房東全權(quán)委托中介代為出租、代收房租等。此種情況的長租公寓在法律上是房東的代理人，也就是說長租公寓收了租客的房租，就等同于房東收了租客的錢。雖然房東并沒有出面和租客當(dāng)面簽署合同，但也是法律上的租賃關(guān)系，房東無權(quán)隨意趕走租客，租客有權(quán)在約定的合同期限內(nèi)繼續(xù)居住。房東只能根據(jù)委托關(guān)系起訴長租公寓。二、房東和長租公寓簽署的是租賃合同，房東有權(quán)驅(qū)趕租客。房東和長租公寓簽署了租賃合同，那么長租公寓與房東、租客均為租賃關(guān)系。在這個(gè)關(guān)系中，當(dāng)長租公寓跑路無法支付房東房租時(shí)，房東可以解除與長租公寓的租賃關(guān)系，長租公司因此喪失轉(zhuǎn)租權(quán)，租客的租賃合同自然無效。在這樣的情況下，房東可以要求租客搬離房屋，從而收回自己的房屋。而租客則只能找長租公寓賠償損失。

對(duì)于房東，如果出現(xiàn)公寓“爆雷”，應(yīng)當(dāng)在收回房屋之前理清自己和長租公寓以及租客之間的關(guān)系，不可盲目趕走租客或者斷水?dāng)嚯姟７繓|和長租公寓簽署的是委托合同的情況下，房東有保障租客正常居住的義務(wù)，保證水電煤等生活必需物的正常提供和使用。但如果和長租公寓是租賃關(guān)系，房東有權(quán)利收回房產(chǎn)。對(duì)于租客，發(fā)現(xiàn)上當(dāng)受騙第一時(shí)間應(yīng)該和房東商量維權(quán)對(duì)策，必要時(shí)報(bào)警求助或?qū)で髮�業(yè)的律師將長租公寓起訴至法院。哪怕長租公寓跑路，缺席審理，也可以拿到法院的判決，去申請執(zhí)行。

法律依據(jù)：

《關(guān)于整頓規(guī)范租賃市場秩序的意見》第九條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴(kuò)張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關(guān)監(jiān)管部門按照職責(zé)，加強(qiáng)日常監(jiān)測和違法違規(guī)行為查處；涉及無照經(jīng)營、實(shí)施價(jià)格違法行為、實(shí)施壟斷協(xié)議和濫用市場支配地位行為的，由市場監(jiān)管部門依法查處；涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。