共用部位進行經營收益問題
物業管理公司是否有權對小區的共用部位進行經營使用，關鍵問題在于共用部位的所有權是否歸屬于物業管理公司。我們之前已經討論過，共用部位歸全體業主所有，應由全體業主決定共用部分的經營性或商業化使用。一般情形下，應當召開業主大會會議決定共用部位經營的相關事情，決定以什么方式使用、收益等。此外，對于共用部位的經營或商業化使用可以在業主公約中加以約定，并授權業主委員會代表全體業主根據具體的情形進行此類經營活動。
未經業主大會決定，物業管理公司不得對小區的公共部位進行經營使用，如將委托管理的空置房出租，謀取利益；將樓頂樓道或平臺讓與相鄰業主使用、搭建；將專供物業管理使用的共用部位出租給第三人使用；擅自允許在樓側、樓頂制作商業廣告等。物業管理公司是全體業主委托的管理人，只能在授權范圍內從事管理活動。
正因為全體業主享有對公共部位的所有權，共用部位的經營所得也應歸全體業主所有。共用部位出租或其他經營性收益可以用于彌補公共維修基金的不足，也可以直接分配于各個業主。收益可以按業主擁有的面積比例進行分配，因為共用部位的面積的成本和費用分攤是按照專用部分的面積按比例進行的，這種收益分配方式相對而言便于操作。
當然，經業主大會決定，物業管理公司也可以對小區的公共部位進行經營，具體的收益分配由業主大會作出決定，通過業主委員會與物業管理公司在相關經營合同中體現。
樓頂設置廣告牌或在外墻涂刷廣告語，其收益歸誰所有？
經常可以看到，一部分開發商在小區的樓頂架設廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語，那么開發商是否有權這樣做？這筆廣告收入業主有權享有嗎？
首先我們應當認定小區樓頂和建筑外墻面的所有權歸誰所有。小區的樓頂和建筑外墻面屬公共部位，因此業主是所有權人。在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，都是對公共部位的使用。開發商在尚未將所有的樓房賣出前，開發商為小區業主之一，與其他業主一同為這棟樓宇公共部位的共有人，對其享有共有權。如果開發商已將所有樓房賣出，那么所有業主為這棟樓宇公共部位的共有人，開發商對公共部位并不享有單獨的權力。
雖然每位業主之間由于所占的共有權份額不同，權利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權均應得到尊重與維護。所有權包括占有、使用、收益、處分四項權能，這四項權能只能由所有權人行使或由所有權人授權他人行使。如果非所有權人未得到所有權人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權能，就構成了對所有權人的侵害。在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構成了對共有人共有權的侵害。
根據《物業管理條例》的規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理公司的同意后，按照規定辦理有關手續。如果開發商是小區的業主之一，即對小區樓頂和建筑外墻面與其他業主一同享有共用權，在樓頂架設廣告牌或在建筑外墻墻體上涂刷廣告語，應征得其他業主、物業管理公司的同意。如果開發商并不是小區業主，但想進行上述行為，應當向所有業主通報情況，可以在征得業主大會、物業管理公司的同意后進行。依據“誰所有，誰受益”的原則，這部分的廣告收入歸全體業主共有。業主所得收益應當主要用于補充公共維修基金，也可以按照業主大會的決定使用。
