“限字令”患上“選擇性失明” 謹(jǐn)防二三線城市調(diào)控被“架空”
從“限貸”到“限購(gòu)”，再到眼下的“限價(jià)”，這一連串“限字令”構(gòu)成了樓市調(diào)控政策的一道風(fēng)景。然而，近期在部分城市，特別是二、三線城市，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)迅速向一線城市看齊的漲勢(shì)。
限不限購(gòu)都“齊漲”
截至今年4月上旬，福州市實(shí)施“限購(gòu)”已滿6個(gè)月，但部分新上市樓盤漲勢(shì)仍快。在該市城鄉(xiāng)接合部的浦上大道一帶，一些新推樓盤均價(jià)在過(guò)去半年里就上漲了1500元左右，以這一帶的新樓盤“金輝·天鵝灣”為例，其均價(jià)從去年底每平方米1.2萬(wàn)多元漲至現(xiàn)在的1.35萬(wàn)元。
福建省寧德市是位于福建省福州和浙江省溫州之間的地級(jí)市，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的三線城市。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，溫州、福州執(zhí)行“限購(gòu)”政策，一部分購(gòu)房需求“被擠出”后便向?qū)幍录Y(jié)。在該市新開發(fā)的東僑片區(qū)，多數(shù)樓盤均價(jià)為每平方米8000元，有的甚至高達(dá)1萬(wàn)元。“在過(guò)去半年，寧德城區(qū)的房?jī)r(jià)總體上漲了30%左右。”一家售樓部的經(jīng)理告訴記者，“從寧德坐動(dòng)車到福州和溫州都在1個(gè)小時(shí)之內(nèi)。在福州還未實(shí)施"限購(gòu)"前，寧德人喜歡去福州買房，如今，在福州買不了房的寧德人很多只能回來(lái)買了。在溫州實(shí)施"限購(gòu)"前，溫州人就常來(lái)寧德炒房，"限購(gòu)"后，寧德的溫州"炒房團(tuán)"隊(duì)伍迅速擴(kuò)大。”
業(yè)內(nèi)人士分析，去年下半年以來(lái)，“限購(gòu)”政策在部分一、二線城市開始實(shí)施，目前，一線城市房?jī)r(jià)似乎有所“松動(dòng)”，但多數(shù)二線城市房?jī)r(jià)漲勁仍足。一方面，目前房?jī)r(jià)已普遍居于較高的價(jià)位，小漲幅也能有大漲價(jià)的效果；另一方面，市場(chǎng)上流動(dòng)資金仍較為充裕，投資者實(shí)力比較強(qiáng)，提高首付、限制房貸的調(diào)控做法實(shí)際效果比較有限。
“眼下正是考驗(yàn)地方限購(gòu)政策成效的關(guān)鍵時(shí)期。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠認(rèn)為，在已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)的城市中，大部分城市仍允許居民再新購(gòu)一套住房，而且三口之家的小孩若已經(jīng)滿18周歲，則該家庭成年小孩也可擁有兩套住房，這樣一個(gè)家庭實(shí)際上可擁有4套住房，顯然政策緊中有松，限購(gòu)效果有限。
房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)：是否“選擇性失明”
新近，一批城市公布了本年度的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。多位受訪專家指出：“各地制定目標(biāo)只有上限，沒有下限，這極可能加劇市場(chǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。”
記者在關(guān)注一些城市出臺(tái)的房?jī)r(jià)“控制目標(biāo)”中發(fā)現(xiàn)，今年1月底國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“新國(guó)八條”中就提出，各地根據(jù)“經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力”，確定新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。但在已出臺(tái)“控制目標(biāo)”的地方鮮有以“居民住房支付能力”為參照。
各地制定價(jià)格控制目標(biāo)時(shí)所采用的基數(shù)差異也較大。如上海市、安徽省合肥市等地的控制目標(biāo)以“新建住房”價(jià)格為基準(zhǔn)，而蘭州市、銀川市等地則以“新建商品住房”價(jià)格為基準(zhǔn)。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出：“以新建住房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)的計(jì)算方式包括保障房在內(nèi)。而保障房?jī)r(jià)格很低，能夠拉低住房整體價(jià)格水平。這意味著商品房的漲價(jià)空間就會(huì)大幅增加。”王阿忠還指出，要警惕一些地方采取以“限制中心城區(qū)”新盤上市或凍結(jié)新盤價(jià)格等手段暫避風(fēng)頭，“就像為了完成節(jié)能減排指標(biāo)，直接拉閘限電。”
對(duì)于這些問(wèn)題，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，按照國(guó)家制定政策的初衷，新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的衡量體系是多元的，一些地方政府對(duì)政策的理解顯然有偏差，也不排除“選擇性失明”的可能。
如何避免二三線城市房?jī)r(jià)調(diào)控被“架空”
記者觀察到，近年來(lái)，一大批資金充裕的一線房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場(chǎng)”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市，導(dǎo)致了二、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)和投資快速升溫。福建是一個(gè)典型的以二、三線城市居多的省份，近年來(lái)，隨著大量一線房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)場(chǎng)，該省房地產(chǎn)在2010年完成投資1818億元，名列全國(guó)前茅。
目前，二、三線城市房?jī)r(jià)高漲難抑，并呈現(xiàn)向一線城市房?jī)r(jià)迅速看齊“一線化”勢(shì)頭。王阿忠指出，這種“一線化”現(xiàn)象暴露出部分二、三線城市房地產(chǎn)存在過(guò)度投資的隱患。以福州市為例，近年來(lái)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資持續(xù)升溫，地價(jià)飆升，進(jìn)而又拉動(dòng)房?jī)r(jià)迅猛上漲，房地產(chǎn)過(guò)度投資比較明顯。
在王阿忠看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題歸根結(jié)底是土地問(wèn)題，只要地價(jià)不降，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭就很難得到抑制。地價(jià)飆升，地方政府仍會(huì)有賣地的沖動(dòng)，開發(fā)商也就會(huì)鋌而走險(xiǎn)以強(qiáng)拆等非法手段得到開發(fā)地塊，這樣做還可能激化社會(huì)矛盾。
“新國(guó)八條”提出，對(duì)未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)的，有關(guān)部門要視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。今年兩會(huì)的政府工作報(bào)告也提出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作實(shí)行省級(jí)人民政府總負(fù)責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的地方，要追究責(zé)任。
“問(wèn)責(zé)不能浮于表面。在接下來(lái)的新一輪房?jī)r(jià)調(diào)控中，各地各級(jí)部門應(yīng)制定詳細(xì)的問(wèn)責(zé)機(jī)制。”中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，只有將問(wèn)責(zé)制落實(shí)，才能避免調(diào)控措施再次被“架空”。
從4月上旬開始，國(guó)務(wù)院派出8個(gè)督察組，對(duì)16個(gè)省（區(qū)、市）貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督察。
黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。去年以來(lái)，為遏制部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。為確保調(diào)控目標(biāo)和各項(xiàng)政策措施全面落實(shí)到位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決實(shí)施中的問(wèn)題，國(guó)務(wù)院部署了這次督促檢查。
督察組將重點(diǎn)檢查各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作責(zé)任落實(shí)情況，保障性安居工程建設(shè)情況，執(zhí)行稅收政策和差別化信貸政策情況，住房用地供應(yīng)管理情況，引導(dǎo)住房需求情況以及落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作約談問(wèn)責(zé)機(jī)制情況。督察組將深入社區(qū)聽取基層群眾意見，深入住房建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)地查看商品房?jī)r(jià)格、銷量，保障房建設(shè)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)管理情況。對(duì)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，督察組將督促進(jìn)行整改。
此次督察的16個(gè)省（區(qū)、市）是：北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、湖北、廣東、廣西、海南、四川、陜西、甘肅。對(duì)其他地方落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的情況，有關(guān)部門也將通過(guò)各種方式進(jìn)行督促檢查。
督察情況表
對(duì)象
檢查房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況
保障性安居工程建設(shè)情況
執(zhí)行稅收政策和差別化信貸政策情況
住房用地供應(yīng)管理情況
引導(dǎo)住房需求情況
落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)約談問(wèn)責(zé)機(jī)制情況
方式
聽取基層群眾意見
現(xiàn)場(chǎng)查看商品房?jī)r(jià)格和銷量
范圍
北京、遼寧、上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東、湖北、廣東、廣西、海南、四川、陜西、甘肅。