給回遷農(nóng)民房發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，是河北省最近出臺(tái)的土地10條新政中的重要突破。
3月20日，針對(duì)“三年大變樣”中土地使用和管理方面遇到的一些實(shí)際問(wèn)題，河北省國(guó)土資源廳宣布推出10項(xiàng)新政，包括削減土地審批項(xiàng)目，下放土地審批權(quán)限，提升審批速度等。
政策中最具有亮點(diǎn)的一條是明確了回遷樓用地是劃撥用地，農(nóng)民自愿交40%土地出讓金就可以變成出讓土地。
回遷樓用地“農(nóng)改非”
此次推出的新政中規(guī)定，在供地方式上，對(duì)城中村改造用于安置原城中村村民的住宅土地和公共設(shè)施用地，可采取劃撥方式供地；村民自愿采用出讓方式提供安置用地的，可按政府確認(rèn)評(píng)估地價(jià)的40%收取土地出讓金。
據(jù)了解，目前以劃撥方式供地的有：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地等。
此前河北省的回遷樓用地，既有劃撥地，也有出讓地。對(duì)于出讓地，開(kāi)發(fā)商要辦理各種審批手續(xù)。“有些項(xiàng)目好辦的話也要一年半載，不好辦兩三年也不見(jiàn)得辦下來(lái)。”負(fù)責(zé)協(xié)助開(kāi)發(fā)商跑辦回遷樓建設(shè)相關(guān)手續(xù)的石家莊談固社區(qū)住宅建設(shè)辦公室總工程師鄖際普表示。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)定回遷樓用地可以采用劃撥方式供地，可以使房地產(chǎn)商不再受用地指標(biāo)的限制，拿到土地證或臨時(shí)土地證的時(shí)間會(huì)因此而縮短，同時(shí)可以發(fā)生相應(yīng)的良性連鎖反應(yīng)，其他的證件也縮短了拿證時(shí)間。
完美顧問(wèn)董事長(zhǎng)超然同時(shí)分析，在房?jī)r(jià)款方面，商品房與回遷農(nóng)房有區(qū)別，商品房可立即上市，且可在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷農(nóng)房享受?chē)?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地出讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有大、小產(chǎn)權(quán)之分，故不享有商品房的上述權(quán)利。
超然分析，新的土地政策規(guī)定，農(nóng)民的回遷樓如果交土地出讓金就可以變成商品房，實(shí)際上表明，今后擁有產(chǎn)權(quán)的回遷樓在市場(chǎng)上也可以自由買(mǎi)賣(mài)。
石家莊業(yè)內(nèi)人士分析，河北省出臺(tái)的回遷房可獲產(chǎn)權(quán)的路子，實(shí)際上也可為部分建設(shè)集資樓的單位所效仿，但是并不能作為目前社會(huì)上普遍存在的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)房的捷徑。
上述業(yè)內(nèi)人士分析，雖然表面看來(lái)，大小產(chǎn)權(quán)的顯著區(qū)別在于有沒(méi)有繳納土地出讓金，但實(shí)際上，小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目缺的不僅僅是土地出讓金，也不僅僅因?yàn)樗栏酵恋赜屑w土地與國(guó)有土地的不同，而是它從一開(kāi)始就沒(méi)有履行包括規(guī)劃許可、建設(shè)許可、施工許可、環(huán)保審批、工程質(zhì)量監(jiān)理以及銷(xiāo)售許可等一系列法定程序。
加速城中村改造
2009年是“三年大變樣”的關(guān)鍵年，而城中村改造又是實(shí)現(xiàn)“三年大變樣”的關(guān)鍵所在。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，河北省集中拆遷房屋面積1346.8萬(wàn)平方米，涉及居民13.2萬(wàn)戶(hù)，已采取貨幣補(bǔ)償安置3萬(wàn)戶(hù)，采取其他方式安置737戶(hù)，還有10.1萬(wàn)戶(hù)需要建設(shè)17.8萬(wàn)套回遷房進(jìn)行安置。截至目前，已開(kāi)工建設(shè)回遷房7.93萬(wàn)套，其中竣工1.81萬(wàn)套，安置1.16萬(wàn)戶(hù)，尚有9.87萬(wàn)套未開(kāi)工建設(shè)。
據(jù)悉，2009年，河北省11個(gè)設(shè)區(qū)市計(jì)劃拆遷2711萬(wàn)平方米，投資2607億元實(shí)施1515個(gè)城市改造建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目。其中，石家莊計(jì)劃明后兩年146個(gè)項(xiàng)目總投資1111億元，今年計(jì)劃拆遷400萬(wàn)平方米，投資552億元實(shí)施119個(gè)項(xiàng)目；承德計(jì)劃拆遷130萬(wàn)平方米，投資98億元實(shí)施100個(gè)項(xiàng)目；張家口計(jì)劃拆遷220萬(wàn)平方米，投資420億元實(shí)施152個(gè)項(xiàng)目。
河北冀興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理劉江濤認(rèn)為，回遷樓用地采取劃撥方式，可以縮短土地招拍掛上市的時(shí)間，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商參與城中村改造一級(jí)開(kāi)發(fā)及二級(jí)開(kāi)發(fā)的熱情。
超然認(rèn)為，規(guī)定農(nóng)民繳納一定的土地出讓金就可獲得產(chǎn)權(quán)的新政，本質(zhì)是為了緩解拆遷過(guò)程中來(lái)自農(nóng)民的阻力，加快城中村改造的速度。
除了上述兩條外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政中下放城中村改造用地審批權(quán)，城中村改造項(xiàng)目不需要調(diào)整土地利用總體規(guī)劃、不受指標(biāo)限制，用地預(yù)留指標(biāo)優(yōu)先向城中村改造的項(xiàng)目?jī)A斜等，都說(shuō)明河北省政府對(duì)城中村改造項(xiàng)目已大開(kāi)綠燈。