中國質量萬里行雜志

　　文/圖 張振華 李瑞鋒 本刊記者 于衍峰

　　預購“空中樓閣”首付5萬
　　“齊齊哈爾市卓建房地產公司違規銷售‘鶴鄉新城’二期商品房！項目一直沒施工，也沒有預售許可證……”
　　2009年9月24日，中國質量萬里行記者接舉報后來到位于齊齊哈爾市龍沙區的鶴鄉新城銷售中心。記者注意到，空曠的大廳里擺放著沙盤模型，窗外則是雜草叢生、殘土亂堆的一片荒地。據銷售人員介紹，這片荒地就是尚未施工的鶴鄉新城二期工程用地。
　　鶴鄉新城的商品房共分為兩期，一期的房子已全部售出，現在開始賣的都是二期的房子。記者問銷售人員，“樓還沒建，地基都沒有，房子怎么賣？”銷售人員解釋，只需交納5萬元作為定金，公司會給開收據，等到鶴鄉新城二期正式開盤時，5萬元可以作為購房款的一部分——這種購買方式被稱作“預購”。預購價格每平方米在3200元到3260元之間。當記者提出在當天預購房屋時，卻被工作人員拒絕了，說要在第二天舉行的房展會上預定。
　　2009年9月25日，齊齊哈爾會展中心房展會現場，人頭攢動。卓建房地產公司“鶴鄉新城”二期的展臺旁，圍擠了眾多的參展者。幾個銷售人員不停地向兩旁參觀的顧客介紹情況。記者看到，在不到15分鐘的時間里，就有數名顧客在銷售人員的陪同下，在卓建公司的接待處簽訂了“置業計劃”。
　　意外的是，房屋的價格在一夜之間漲到了均價每平方米3560元。記者就此詢問了接待處的工作人員，對方說，“具體漲價的原因我也不清楚，但是如果今天不買的話，過幾天還要再漲。”記者在一位購房者簽署的置業計劃上看到這樣幾行字：“9月30日，當天帶身份證復印件，交5萬定金，逾期作廢！一人限定一套住宅，多套作廢！”
　　工作人員對此的解釋是，財務人員最近很忙，所以購房者須統一在30號到銷售中心交款。而這5萬元定金在樓盤正式開盤銷售后，將作為購房款的一部分，如果是貸款則作為首付的一部分。“只要交了這5萬元錢，房子就是你的了，房價再怎么漲也不用擔心”。工作人員還特意向記者強調到時一定要帶現金。
　　隨后中國質量萬里行記者再次來到鶴鄉新城銷售中心。一位姓袁的銷售人員熱情地推銷說，應及時交款。“如果當天不能交上錢，就不能享受房展會上所簽訂的置業計劃上的優惠價格。”當記者詢問鶴鄉新城二期手續是否齊全時，這位工作人員坦言其所銷售的房屋手續不全，“沒有預售許可證”，但說“保證不會有風險”。
　　在辦理交款的辦公室內，記者只見到了兩個工作人員。一位是房展會上向記者解釋交款時間的那位工作人員，另一位是房展會上的另一個銷售人員。一位顧客正在該銷售人員的指導下簽訂“預購”協議。
　　就在當天，一位于姓大娘和女兒一起來交“定金”。當記者問樓盤還沒有動工，手續不全就交錢是否放心時，于大娘說：“那個賣房子的小伙子說了，錢是交到銀行的，我想銀行是國家開的，不能糊弄我們老百姓的。”
　　于大娘不知道的是，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。而《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”。根據上述法規，在未取得商品房預售許可證的情況下與開發商簽訂的購房協議，是不受法律保護的無效合同。

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　　“領導協調”下的銀行監管
　　據記者了解，鶴鄉新城二期并非剛剛開始售賣。此前，簽訂置業計劃書并繳納定金的購房者已多達200戶，涉及金額千萬。而公開資料顯示，鶴鄉新城二期商品房的開發商是卓建房地產開發有限公司，屬齊齊哈爾市政府招商引資企業，2004年11月經齊齊哈爾市工商局批準成立，注冊資金也只有1000萬元。
　　購房者的巨額“預購款”會不會潛在巨大的風險？
　　卓建房地產公司法人代表岳國良在接受中國質量萬里行記者采訪時解釋：“老百姓交5萬元錢定金，錢交給銀行，由銀行進行凍結”。記者當即指出，交款是在鶴鄉新城的銷售中心，并沒有銀行的工作人員在場。岳國良又說道：“公司收款沒錯……在公司我請銀行代收的，有手續。但是少量的就不需要銀行來了，我們代收的……我公司委托一個人收錢，收錢以后再到銀行去凍結……”
　　凍結“預購”定金的是當地的交通銀行齊齊哈爾正陽支行。岳國良給記者電傳了交通銀行的一份“情況說明”：“齊齊哈爾卓建房地產開發有限公司委托其員工孫麗艷在我行開立了活期存款賬戶，賬號：232900755934000104202，存入的錢款均為我行協助代收的‘新城·尚品’客戶誠意金，每戶5萬元整，今后還將陸續存入。現我行已對此賬戶進行了控制，齊齊哈爾卓建房地產開發有限公司及孫麗艷均無權單獨解封，提取此賬戶內款項。待與客戶簽訂文本合同后，再依據合同進行解封。”落款為“交通銀行正陽支行，二零零九年九月三十日”，并加蓋了交通銀行齊齊哈爾正陽支行的會計業務專用章。(注: 新城·尚品即鶴鄉新城二期)
　　事實上，因為卓建房地產公司屬于違規售房，監管“預購”定金的交通銀行齊齊哈爾正陽支行同樣涉嫌違規。但岳國良強調，這是“經過市領導給我協調的一個銀行”。“之前我與（另一個）監管賬戶協商過，不過他做不了，因為我沒有資質。”
　　“違規和領導打招呼了”
　　岳國良并不諱言鶴鄉新城二期是違規售房。他向中國質量萬里行記者直言：“當初來齊齊哈爾是打算撈點金的，直到現在金還沒撈著，這是我從業多年第一次違規，但這次違規已和領導打招呼了。”
　　岳國良說，他預售的目的也就是按照市領導意圖，把房價往下拉一拉。“我看到齊齊哈爾很困難，老百姓買不起房……我們沒有預售手續，所以只能做預定。”岳顯然認為自己在“造福百姓”：“我接受預定，是因為我這是股份制公司，而房子是定期漲價的，我3200元出手，每平米賠500塊錢，我個人賠……我原計劃只拿出200套房子，可一銷售就剎不住車了，后來建設局讓我們參加房展會，到房展會上后漲了300塊錢，可還是賠200塊錢。”
　　也許正是基于此種認識，岳國良對自己違規售房顯得理直氣壯：“政府為什么知道這個事不管？第一，建設局欠我的錢。到目前為止，政府還欠我一個億；第二，我的這種操作方式他們認了，各級干部也認了，甚至老百姓也認了。”
　　而按《城市房地產開發經營管理條例》中第三十九條規定：“違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款１％以下的罰款”。
　　對此，岳國良說：“（如果）建設局說罰我，我可以告訴你，市里領導批的，他不敢罰我。我受罰必須市委批，市紀檢委同意才能罰我，因為招商有這個條件。”
　　記者隨后電話采訪了齊齊哈爾市建設局。就卓建房地產公司違規售房一事，辦公室主任由能玉對記者說：“這事怎么說呢，老岳現在那個不是在銷售房子。據我了解的情況，他那個房子現在開始建二期，好像是預定這個房子，想買這個房子交點定金。錢交到銀行，不在他公司，就是這么個情節。”
　　記者問：“岳國良說，政府欠卓建公司一個億，有這回事嗎？”
　　由能玉：“老岳是在我們今年的棚戶區改造中，墊資施工了17棟房子，政府（建設局）確實欠他錢，欠了有七八千萬。”
　　記者追問，岳國良自己已經承認違規售房，建設局是否會進行處罰？由能玉回答：“正在商量。”
　　“是不是因為政府欠錢，對卓建公司的違規行為不便處理？”
　　由能玉：“這是兩個問題。”

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　　證明實力的“外來投資者貴賓卡”
　　事實上，并非所有的樓盤都擁有鶴鄉新城二期這樣的特權�？晒﹨⒄盏氖牵� 2009年7月，哈爾濱市群力開發區最大的樓盤“東方莫斯科”因手續不全、違規開發被主管部門勒令停工。
　　2009年11月3日，為了證實自己的“實力”，岳國良特地向中國質量萬里行記者電傳了一份“外來投資者貴賓卡”的復印件。
　　這張編號為0176的貴賓卡，發證機關為齊齊哈爾市人民政府，發證日期為2005年5月27日。其貴賓持卡說明這樣寫道：
　　1、持本卡者是經是市政府確認的外來我市投資的董事長、總經理或投資者。2、市政法部門要對持卡人員的人身和財產安全予以重點保護，對市外客商個人生活不得隨意干涉和查處。確有嚴重問題需要采取法制措施的必須事前向市政府報告。3、持卡人員在本市就醫、住宿、乘車、子女上學等優先安排。乘車購票可優先并可在貴賓室候車、通行，如遇特殊情況，各有關部門要積極主動地為其排憂解難。4、公安交通部門對持卡人持有的‘專用車輛特別通行證’的車輛，除發生交通事故或嚴重違章，一般不予檢查、扣留、處罰。在本行政區域內可免交道路、橋梁等資費。5、任何部門不得隨意到持卡人員所在企業進行檢查、收費、參觀學習、宣布停建、停業、停電、停水、查封賬戶及財產，特殊情況必須經市政府批準，方可執行。6、除進行正常行政管理和稅費收繳，任何部門不得隨意到持卡人員所在企業搞各種名義的攤派和贊助以及各種評比活動。7、持卡人員如發現任何部門和機關人員有違反承諾和違法行為及刁難、勒卡、拖阻現象，可向市外來投資者投訴中心投訴（投訴電話：2796314、2794505）”。  
　　2010年1月2日,記者再次來到鶴鄉新城二期工程用地，發現該地塊已被圈上圍擋，幾座塔吊孤零零地矗立在荒蕪的工地上。
　　發稿前的元月20日，記者又一次來到這里，塔吊依舊，看不出任何施工的跡象。

　　編后：
　　隨心所欲漲價、公然違規售房、一個招呼搞定銀行、建設局不敢罰我……這一切的背后竟是源于一張小小的“外來投資貴賓卡”。房地產商岳國良心安理得、頗有成就感地享受著種種特權。他甚至認為自己是在造福百姓，全然不知他所享受的特權正是建立在侵害他人公平權的地基之上。貴賓卡的編號“0176”令人印象深刻。享有特權的不止岳國良一個。房地產商綁架的也不僅僅是中國經濟。