近日，一位中海京叁號(hào)院業(yè)主向中國(guó)質(zhì)量萬里行投訴稱，2021年4月花費(fèi)1000多萬元購買了中海京叁號(hào)院的一套住宅，今年1月，業(yè)主在售樓處發(fā)現(xiàn)，“目前公示的沙盤與購房時(shí)完全不一樣了。園林中的構(gòu)建物和水系造型100%都被改了，而且明顯降標(biāo)減配。”

對(duì)此，2月19日，開發(fā)商——北京中海亦莊智慧置業(yè)有限公司專門處理客戶投訴的客戶人員稱：“我們沙盤確實(shí)更換了，其實(shí)是將沙盤優(yōu)化了，去年以及今年的新沙盤都是概念展示，并不是最終規(guī)劃方案，沙盤以及宣傳資料上均有免責(zé)聲明。”

業(yè)主：綠化沙盤被改

業(yè)主出示的2021年4月25日拍攝的沙盤照片顯示，沙盤3#、4#、5#樓南側(cè)主景觀有曲線水景環(huán)繞、架空社區(qū)交互空間。一層架空設(shè)置臨水休閑座椅、躺椅，水邊設(shè)置噴泉，屋頂設(shè)置休息散座和躺椅，并有兩棵從地面穿出屋頂?shù)木坝^大樹。

2022年1月30日，業(yè)主前往售樓部拍攝了新的沙盤照片顯示：新沙盤中的架空結(jié)構(gòu)縮小了近一半，蜿蜒水系成為了一個(gè)小水池；兒童游樂區(qū)原本設(shè)有兒童游樂下沉廣場(chǎng)、家長(zhǎng)看護(hù)空間、景觀橋等，新沙盤兒童游樂區(qū)只有一個(gè)小廣場(chǎng)和一些器材設(shè)施，水景、地上景觀建筑物明顯減少，常規(guī)草坪和喬木增多。

左圖為原沙盤主景觀區(qū)，右圖為新沙盤主景觀區(qū)。圖源：業(yè)主

左圖為原沙盤兒童游樂區(qū)，右圖為新沙盤兒童游樂區(qū)。圖源：業(yè)主

業(yè)主表示：“通過新舊沙盤對(duì)比可見，園林直線減配，宣傳的水系園林和丹麥進(jìn)口兒童樂園全消失了，開發(fā)商在更改前后均未告知業(yè)主。”有其他業(yè)主表示：“宣傳資料中小區(qū)平面圖以及宣傳語也發(fā)生了變化。原來宣傳中，共1320棵珍貴植株，現(xiàn)在已經(jīng)改為1200棵。”

業(yè)主發(fā)現(xiàn)新舊宣傳資料中珍貴植株的具體數(shù)量發(fā)生了變更。圖源：業(yè)主

開發(fā)商：沙盤以及宣傳資料上均有免責(zé)聲明

公開資料顯示，中海京叁號(hào)院備案名為京海雅苑，由北京中海亦莊智慧置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，系中海地產(chǎn)旗下。北京市住建局官方網(wǎng)站顯示，中海京叁號(hào)院取得預(yù)售證時(shí)間為2021年2月28日，預(yù)售證編號(hào)為京房售證字(2021)開1號(hào)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)為2020規(guī)自(開)建字0084號(hào)。批準(zhǔn)預(yù)售部位包括1至21棟住宅樓、地下車庫A段及地下車庫B段。截至2022年2月24日，該項(xiàng)目已簽約套數(shù)為431套，已簽約面積為80100.7平方米。

2022年2月19日，針對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，開發(fā)商專門處理客戶投訴的客戶人員回復(fù)業(yè)主稱：“我們沙盤確實(shí)更換了，其實(shí)是將沙盤優(yōu)化了，去年以及今年的新沙盤都是概念展示，并不是最終的規(guī)劃方案，沙盤以及宣傳資料上均有免責(zé)聲明。”

沙盤右下角及宣傳資料上免責(zé)聲明 圖源：業(yè)主

對(duì)此，業(yè)主并不認(rèn)同：“沙盤圖上的免責(zé)聲明并不顯眼，銷售人員也未特別提醒，所以當(dāng)時(shí)并未留意。”

2月24日，中海京叁號(hào)院售樓部工作人員表示：“您問到的問題比較敏感，具體情況需要問我們的負(fù)責(zé)人答復(fù)。”對(duì)方表示不能提供相關(guān)工作人員的聯(lián)系方式，對(duì)此情況，再次聯(lián)系開發(fā)商——北京中海亦莊智慧置業(yè)有限公司，均未有人接聽。

律師：不屬于違法合同內(nèi)容 但涉嫌違法廣告法

開發(fā)商對(duì)沙盤以及宣傳資料進(jìn)行變更，以及開發(fā)商口中的“免責(zé)聲明”是否侵害了業(yè)主權(quán)益？

針對(duì)這一情況，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，“首先，這種情況不屬于違反合同內(nèi)容。不論是否有免責(zé)聲明，在開發(fā)商所提供的合同文本中，往往都會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款中明確約定開發(fā)商的沙盤等宣傳材料都不是合同的組成部分，對(duì)其沒有約束力；其次，這種行為雖然從民事或合同上無法認(rèn)定，但是嚴(yán)格從法律的角度來看，涉嫌違反房地產(chǎn)廣告的相關(guān)規(guī)定。”

根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。”及第十三條：“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確。”王律師指出，房地產(chǎn)廣告必須具備兩個(gè)基本要求：真實(shí)、準(zhǔn)確，不僅僅要真實(shí)客觀，還要準(zhǔn)確。不得欺騙，也不能誤導(dǎo)消費(fèi)者，比如不能使用模棱兩可的話，或用圖片令消費(fèi)者產(chǎn)生錯(cuò)誤的理解，做出錯(cuò)誤的判斷。否則，就可能構(gòu)成虛假宣傳。

針對(duì)業(yè)主遇到的情況，王律師提醒，遇到虛假或違法宣傳，業(yè)主可以采用下列方式維權(quán)：第一，取證要先行。對(duì)當(dāng)初相關(guān)的線上線下的宣傳資料做盡可能的收集，比如樣板間照片或視頻、樓書、戶型圖、效果圖、和銷售人員的溝通記錄、開發(fā)商的宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號(hào)等往往都會(huì)有）等；第二，違法查處要及時(shí)提起。遇到違法宣傳，購房者可以向市場(chǎng)監(jiān)督局提相關(guān)的違法查處，要求履行查處職責(zé)；第三，民事訴訟。如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)違法宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。王律師說，在上述一項(xiàng)或多項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商進(jìn)行直接溝通和談判。