消費(fèi)者如何在交易以及入住后的諸多環(huán)節(jié)規(guī)避糾紛、減少損失？值此3·15到來之際，《北京晨報(bào)·房產(chǎn)周刊》特別推出經(jīng)典案例解析，以幫助買房人規(guī)避樓市中常見“陷阱”。
1延期交房細(xì)觀開發(fā)商資金實(shí)力
矛盾焦點(diǎn)
開發(fā)商用20萬元“起家”進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，銷售本岸小區(qū)期房后，未完工卻出現(xiàn)資金鏈斷鏈，致使數(shù)百名業(yè)主延期4年之久未入住。
事件回顧
2008 年8月，通州法院以虛報(bào)注冊(cè)資本罪和職務(wù)侵占罪對(duì)王海濤判處有期徒刑8年，并處罰金239萬元，至此“本岸事件”有了最終說法。2000年，王海濤用借來的20萬元注冊(cè)了5000萬元資本的北京伯雅房地產(chǎn)開發(fā)公司，并在通州開建本岸小區(qū)。然而小區(qū)尚未建好，王海濤公司的資金鏈斷裂，致使數(shù)百名業(yè)主的新房夢(mèng) “撂荒”。
根據(jù)伯雅房地產(chǎn)公司開發(fā)的本岸小區(qū)的購房合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年7月1日交房。但此后，伯雅公司連續(xù)4次告知業(yè)主延期交房，交房時(shí)間被推到2007年。直到伯雅公司一名副總“反水”舉報(bào)了王海濤，使得其在2007年1月17日被市公安局通州分局監(jiān)視居住。最終，檢察院以虛報(bào)注冊(cè)資本罪和職務(wù)侵占罪對(duì)王海濤提起公訴。當(dāng)年3月，本岸小區(qū)由新開發(fā)商接手并復(fù)工。直到2008年8月，本岸小區(qū)已改名為“群芳一園 ”，大部分業(yè)主已收房，與新開發(fā)商關(guān)于違約金的談判同時(shí)進(jìn)行。據(jù)報(bào)道，開發(fā)商拖欠的違約金總數(shù)已超過5000萬元。
律師點(diǎn)評(píng)
北京市煒衡律師事務(wù)所律師莊清忠提示，首先，買房人在選擇樓盤的時(shí)候一定要看開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)，盡量選擇有一定開發(fā)規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)；其次，雖然期房的價(jià)格會(huì)比現(xiàn)房?jī)?yōu)惠，但購買期房本身風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大，因此在簽約時(shí)要在違約條款中明確責(zé)任，細(xì)算違約賠償；最后，如發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)糾紛，要快速“固定”證據(jù)，通過法律手段將自己的損失降到最低。
2內(nèi)部認(rèn)購切勿輕信他人不簽合同
矛盾焦點(diǎn)
“內(nèi)部認(rèn)購”憑借著價(jià)格優(yōu)惠、戶型優(yōu)秀等條件優(yōu)勢(shì)一直在房地產(chǎn)行業(yè)盛行。但這種不守行規(guī)的暗箱操作，對(duì)購房人來說，卻是實(shí)惠和風(fēng)險(xiǎn)并存的。
事件回顧
2008 年3月份，讀者杜平向本報(bào)反映，鳳凰城項(xiàng)目開發(fā)商華潤(rùn)置地在2004年1月收了自己的16.7萬元首付款后至今沒有通知他入住，多方打聽才得知已付首付的房子又被賣給了別人。通過采訪，記者了解到杜平是通過銷售人員認(rèn)識(shí)華潤(rùn)置地北京分公司一高層凌某購得鳳凰城一房，當(dāng)時(shí)也是以凌某的名義提交的首付款。而華潤(rùn)置地拿出一份凌某簽字的“退房協(xié)議”，否認(rèn)一房許兩主。從始至終，杜平手中所能證明自己買房的憑證也就是蓋有華潤(rùn)置地的首付款收據(jù)，且收據(jù)上注明了款項(xiàng)用途和房屋的具體坐落位置。2008年7月，杜平狀告華潤(rùn)置地“一房?jī)少u”一案開庭。隨后，通過庭外和解，華潤(rùn)置地收回收據(jù)退還款項(xiàng)；而杜平的16.7萬元終于完璧歸趙，但并沒有獲得包括利息在內(nèi)的任何賠償，還損失了給最初介紹房源的銷售人員的好處費(fèi)。
律師點(diǎn)評(píng)
北京市筑成律師事務(wù)所律師姚克楓指出：“寫明具體坐落位置的購房收據(jù)也是合同。國(guó)家并沒有明確什么樣形式的書面協(xié)議才是標(biāo)準(zhǔn)合同。但就本案看來，在出具的收據(jù)上已寫明款項(xiàng)用途和房屋的具體坐落位置，已構(gòu)成買賣關(guān)系，是簡(jiǎn)單的合同。”姚克楓強(qiáng)調(diào)，如果開發(fā)商在出具該收據(jù)后，又將房屋賣給他人，顯然是違約行為。杜平告訴記者，法院的意見是本案最大的問題還是沒有標(biāo)準(zhǔn)合同，而收據(jù)也確實(shí)能證明有這筆購房款存在，因此最好的方式還是庭外和解。
3中介陷阱簽字內(nèi)容要把關(guān)
矛盾焦點(diǎn)
眼下,通過中介找房產(chǎn)生糾紛的事件也比比皆是。從最終看房就暗藏隱患，原因是買房人不細(xì)看中介拿出的看房單就簽字，結(jié)果未成交演變成違約，因這一矛盾糾紛走上法律訴訟的情況逐年增長(zhǎng)。
事件回顧
2008 年5月，韓先生與妻子在房山看房后，他妻子在中介恒宇世紀(jì)公司要求下簽了看房協(xié)議。看房協(xié)議上明文約定，買房得通過恒宇公司，如果通過第三方購買，需賠償 3%的違約金。因?yàn)檗k理貸款的原因，韓先生夫妻通過其他中介成交。恒宇世紀(jì)得知后很快訴至法院，討要3%的違約金。宣武法院判定，韓先生是否購買所看房屋，是否選擇通過恒宇公司，其作為消費(fèi)者有自主選擇服務(wù)的權(quán)利，恒宇公司無權(quán)干涉此權(quán)利。
法院說法
宣武法院判決認(rèn)為，恒宇世紀(jì)公司擬訂的《看房協(xié)議》，違反了消法關(guān)于“消費(fèi)者依法享有自主選擇服務(wù)的權(quán)利”的規(guī)定，屬于無效。但也有類似案件中介勝訴，其中通州法院在判決類似案件時(shí)的說法是：中介公司為購房人提供了房產(chǎn)信息，購房人實(shí)際也看了經(jīng)紀(jì)公司提供的房產(chǎn)，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)該按合同履行義務(wù)。
管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的北京建委市場(chǎng)交易部門一工作人員曾表示，看房確認(rèn)書也是合同，消費(fèi)者簽字之前，一定要仔細(xì)閱讀條款。消費(fèi)者如果不認(rèn)可，可以不簽字，一旦簽字，就等于認(rèn)可，要負(fù)法律責(zé)任。